张铁柱
《后汉书》云，“安居乐业，长养子孙，天下晏然”。安居是人民生活、繁衍的基础，是社会稳定的前提。然而，您是否听说过这样的事？
《商品房买卖合同》约定的交付条件是“竣工验收合格”。工程完工后经五方（开发商、施工、勘察、设计、监理）验收合格，但是消防部门验收不合格。开发商通知业主收房，业主拒收。业主和开发商把官司打到法院，法院认为“竣工验收合格”是指五方验收并出具验收合格文件，消防验收是竣工验收的后续环节，不是《商品房买卖合同》约定的交付条件，业主以消防验收不合格拒收房屋没有依据。
如果没有听说过，可以看看以下案例。
案例1 杨某某与成都某置业有限公司商品房预售合同纠纷民事申请再审裁定书，案号（2016）川民申1226号
案例2 石某因与被申请人大连某置业有限公司商品房销售合同纠纷申请再审民事裁定书 ，案号（2018）辽民申694号
案例3 景某某与大连某置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，案号（2017）辽02民终383号
《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用（为表述方便，笔者暂称该规定为“消防禁用条款”）。根据《建设工程消防监督管理规定》规定，一类高层住宅（高度大于54m）实行消防验收制度，其他住宅实行消防备案和抽查制度。
很多业主想不通——明明是消防验收（含抽查，下同）不合格的房子，为啥法院就认为符合交付条件呢？
法院的逻辑是这样的：根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，合同约定违反法律、行政法规定的强制性规定的，约定无效。“强制性规定”是指效力性强制性规定，也就是违反了该规定就导致合同无效的法律条款（这似乎是个循环解释）。如果仅仅是违反管理性强制性规定，不影响合同约定的效力。消防禁用条款属于行政管理范畴，不是效力性强制性规定，不影响合同约定的效力。也就是说，合同约定的交付条件是五方验收合格，那么不论消防验收是否合格，只要取得五方验收合格文件就可以向业主交付房屋。
这个推理过程看起来似乎没毛病。但是这个结论明显违反直觉。难道业主必须接受有重大安全隐患的房子？这符合人民对美好生活的向往吗？住在消防验收不合格的房子里能够安居乐业吗？如果答案是否定的，那么问题出在哪里？
笔者认为，这个结论明显不符合人民对美好生活的向往，立法者和法院不可能也不应该强迫人民住进有安全隐患的房子里。
如果把《商品房买卖合同》约定的交付条件解释为“不论消防验收是否合格，只要取得五方验收合格文件就可以交付”（笔者认为这种解释显然不符合合同目的），那么该约定就损害了社会公共利益，应当确认无效。某一法律条文是否为“效力性强制性规定”，无论是理论层面还是实务层面，都殊难辨析，如非必要，应避免直接适用《合同法》第五十二条第（五）项规定。消防禁用条款确实属于行政管理范畴，从立法目的分析明显是出于公共安全的考虑，对应到民法领域，则属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的“社会公共利益”范畴。按上述解释，则该约定明显损害社会公共利益，直接适用《合同法》第五十二条第（四）项对该约定进行否定评价，清晰明了，简便易行。因此，这一条款不能作此解释，即开发商应付的房屋应当在实质上符合消防设计和验收标准。
在合同约定交付条件有效的情况下，履行行为仍然应当遵守法律、行政法规的规定。“效力性强制性规定”的评价对象是合同约定内容的有效性，而不是合同履行行为的符合性。以合同约定内容有效推出履行行为符合约定的结论，这是偷换论题了。开发商向业主交付房屋属于履行行为，不能用《合同法》第五十二条进行评价。《合同法》总则和《民法总则》从正反两方面规定，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，不得违反法律规定。《合同法》第一百一十条还规定在法律上不能履行的情况下，当事人不得要求继续履行。因此，即使消防禁用条款属于“管理性强制性规定”，当事人也必须遵守该规定——开发商不得要求业主受领消防不合格的房子，业主也不得要求开发商交付消防不合格的房子。最高人民法院在姜建益与诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书（[2015]民申字第1510号）中表达了类似观点。
从证据的角度来看，开发商证明房屋符合交付条件的证据是五方验收合格文件。根据建筑法、消防法和相关国家标准规定，住宅必须符合国家建筑安全标准和防火规范的规定。五方验收的内容包括消防验收的全部内容。五方验收合格，而消防部门验收不合格，根据矛盾律可知，二者必有一假。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，消防主管部门作为国家机关出具的验收结论具有更高的证明力，足以推翻开发商的证据，人民法院应当优先采信。
要求业主接受消防验收不合格的房子，不符合消费者权益保护法的宗旨，更不符合诚实信用原则。业主购买住房目的是为了获得一处可以遮风挡雨、安身立命的住处，消防验收不合格说明房屋存在重大安全隐患。开发商作为经营者，其提供的商品不符合保障业主的人身和财产安全的要求，人民法院理应对其行为进行否定性评价，不应当纵容这种违法行为和不诚信行为。
司法判决应当符合人民对于公平、正义的期待。一个违反直觉的判决，应当具备非常充分的理由并经过严密的论证，否则难以被社会公众所接受。安居乐业本来是一个并不算高的要求，不能让这个不高的要求变成难以企及的渴望。
