周涛律师
如今，房地产与普通人的生活息息相关，可以说谁都离不开。但涉及的税多而杂，不仅普通的老百姓弄不明白，许多的相关专业人员都是一头雾水，云深不知处。比如，民事方面，亲人之间房产过户，怎样操作最为合理节税；房产赠与、继承和买卖的税区别在哪里？商业方面，房产作为投资方式，怎样操作最合理？我们需要了解的税有哪些，他们的法源依据是什么？
解决这些问题，实际上就是税务筹划的过程，同时也是财富管理关注的。本文围绕房子，根据同行专业整理的资料，谈谈这些年，那些税，以期对各位有所帮助。
一、不动产受让环节税收筹划
受让环节：契税、印花税
01契税
房屋所有权发生变更时，按房价一定比例向买方征收的一次性税收。
买方应承担的税种（各地3%-5%不等）
财税[2016]23号
唯一住房——90平及以下1%、90平以上1.5%
二套住房——90平及以下1%、90平以上2%
北上广深二套及其他地区三套以上——无优惠
关键词：个人、住房（个人受让非住房、企业受让住房或非住房均不享受契税优惠）
财税（2014）4号
婚姻关系存续期间加名、减名、变更份额、离婚时房产分割均免征契税
关键词：婚姻关系
婚前房产证加名是以转让方式，需转让契税等税费；婚后房产证加名则税费都可以免除。但离婚后的房屋权属变动需缴纳税费，有人曾通过复婚等方式做税收筹划，笔者提醒三思后行，不能因小失大。
国税函[2004]1036号
法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税
非法定继承人根据遗嘱承受死者的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税
其他赠与也应征收契税
（法定继承人：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，不包括孙子女、外孙子女）
案例：马女士离异，父母均去世，无子女，罹患癌症。两个兄妹轮流照顾她，这两个兄妹各有一个独生女，马女士为感激照顾，立遗嘱将名下两套房产赠与给两个侄女一人一套。受遗赠的人均需缴纳税费。这是传统的操作模式，显然，没有节省契税。依照税收筹划，实际上可以采用将房产由第二顺位的兄妹继承，两个侄女儿再从他们父母手里继承，这样就实现了无税继承。
财税[2018]17号
关于企业改制重组中公司合并、分立、破产债转股、资产划转等符合一定要求的，可免征契税。
案例：李总准备用名下一处价值2000万的商业用房投资设立一人有限公司，当地标准契税税率为3%，如何筹划？
方案1：正常出资设立，视同销售，契税60万（2000*3%=60万）
方案2：先成立一人有限公司，再将张先生名下房产划转到公司，契税免征。
（依据财税[2018]17号：同一个自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转免征契税）
02印花税
转让、受让均需缴纳，税率为合同金额的万分之五。
印花税的计税依据不包括增值税，制作合同时应价税分离。
优惠政策：个人销售、购买住房时免征，个人销售非住房、单位销售住房和非住房需缴纳印花税
二、不动产转让环节税收筹划
转让环节：印花税、增值税及附加、土地增值税、所得税01增值税
以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。个人和小规模纳税人转让不动产税率为5%，一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用5%，一般纳税人在2019年4月以后转让2016年5月1日以后取得的不动产增值税税率为9%。
关键词：个人、住宅、两年。
不满两年，按全额缴纳5%增值税，满两年，免征增值税。（北上广深满两年征收差额的5%）
如购买后未满两年想出手怎么办？有人欲签订借款协议、抵押担保、利用婚姻关系等方式避税。笔者在此强调慎用上述方式避税，以免引起不必要的法律麻烦和纠纷，最好是等到两年期满再过户。
财税[2016]36号
房屋产权所有人生前无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、直接赡养人或抚养人，免征增值税；
房屋产权所有人死后法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房产，免征增值税；
离婚财产分割，免征增值税。
注意：赡养人、抚养人、受遗赠人均不要求与房屋产权人有亲属关系。
案例：2019年某信托公司按委托人意思设立甲公司购买住宅10套用于投资。假设购买价为500万每套，一年后转让给个人价为600万每套。请问甲公司选择小规模纳税人还是一般纳税人身份达到减轻税负的效果？
因为转让给个人，对于甲公司不会再取得进项税额，故选择小规模纳税人比较好。
案例：2019年6月，王父有意将主要经营纺织行业的A公司交给其子王子打理，但王子对此行业不感兴趣。王父按王子要求计划使用部分不动产、无形资产、部分货物等实物出资，成立一家全资子公司交给王子经营，出资时点价格如下：2010年购置的不动产为5000万，专利为2000万，其他货物不含税价为1000万，请为A公司增值税筹划。
方案1：直接投资，增值税：528万
方案2：A公司分立，设立一家新公司，将相关资产转移到新设立公司，免征增值税。
财税[2016]36号：
企业通过合并、分立、置换的方式将全部或部分实物资产及债权、负债、劳动力一并转让给其他单位或个人，涉及的不动产转让免征增值税。
02土地增值税
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。
目前对个人销售住房免征土地增值税。
财法[1995]6号：
以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。
财税[1995]48号：
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为，不征收土地增值税。
财法字[1995]6号：
无论是将婚前房产赠与给对方还是婚后房产加名亦或离婚析产、复婚赠与等均属于无偿转让房地产行为，不征收土地增值税。
关键词：继承、赠与
财税[2018]57号：
公司改制、合并、分立等过程中的资产划转不征收土地增值税
03所得税
个税免征关键词：五年、家庭唯一、住房。
不符合上述三个条件则可按差额的20%计征个税。
计算时减除房屋原值、缴纳税金及其他合理费用（装修、贷款利息等）
财税[2009]78号
房屋产权所有人生前无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、直接赡养人或抚养人，免征个人所得税；
房屋产权所有人死后法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房产，免征个人所得税；
离婚财产分割，免征个人所得税。
案例：A在B生病期间，无微不至的照顾B几年，B无偿赠送A一套房屋，假设赠与合同上房屋价格为300万，如这个价格符合市场价，A需缴纳契税、个人所得税，共计49.2万。如B先将房屋的终身居住权赠给A，并立下公证遗嘱，在去世后将房屋遗赠给A，则A只需缴纳契税。
财税[2019]13号：小微企业税收优惠政策
小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应缴纳所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万等三个条件的企业。
目前将不动产装入信托还没有法律依据可以免除所得税和其他税费。信托公司可设立小规模纳税人的公司，不动产分立持有，公司经营过程中产生的成本可以抵充房屋出租、转让的所得。
三、综合税收筹划案例
案例：A公司准备配置一处商业用房，二年后转让。预计购入时的价格为不含税5000万，转让时的不含税价格为7000万(不考虑印花税及其它成本)，请问A公司如何减轻税收负担?
方案1:受让时契税:5000*3％＝150万
转让时:增值税:(7000-5000)＊9％＝180万
增值税附加:180(7％+3％+2％)＝21.6万
土地增值税:增值额为7000-150-5000(1+5％*2)-21.6＝1328.4万。增值额未超过扣除金额的50％，所以税率为30％，土地增值税为1328.4＊30％＝398.5万。
企业所得税(7000-5000-150-21.6-398.5)＊25％＝1429.9＊25％＝357.5万
税后利润:1429.9-357.5＝1072.4万
方案2:A公司在低税率地出资5200万成立B公司，由B公司购置商业用房，二年后A转让B股权。假设低税地区所得税率为15％，不考虑印花税。
企业所得税为(7000-5000-150)*15％＝277.5万
税后利润7000-5000-150-277.5＝1572.5万，比直接持有资产转让增加税后
利润1572.5-1072.4＝500.1万。
案例：王老先生想将南京名下的唯一一套89平米学区房赠与亲侄儿小王，该套房屋为王老先生五年前所购买，购买时300万，目前不含税价500万，请问选择什么方式转让降低税负?
方案1:直接赠与
契税:500＊3％＝15万
个税：(500-300-15)*20％＝37万
方案2:直接买卖
契税:500*1％＝5万
个税、增值税免征（满五年）
方案三:转赠兄弟后法定继承
契税：500＊3％＝15万
假设此房屋购买时间不足两年，选择上述种方式节税?
方案1:增加增值税500＊5％＝25万，共77万
方案2:增加增值税25万，个税5万，共35万
方案3:契税:500＊3％＝15万
假如小王父亲已去世，还可以通过建立赡养关系，取得当地乡镇政策或者街道
的证明到税务机关办理免征增值税和个人所得税手续。
四、结尾
税收筹划是很专业的事项，其实风险很大。
许多人以偷逃税款为目的，可能涉及刑事风险，绝不可取。也有人不想偷税逃税，但因为不懂，遇人不淑，最终赔了夫人又折兵，损失很大。
目前我们国内涉及的不动产税目繁多，特别是政策变化非常快。因此，不动产的税收筹划既是必要的，又是慎重的。包括专业、心态、设计等均应配合到位，方能基业长青，笑傲江湖。